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2017年对于南通，是不平凡的一年，这一年，南通这个城市成长了很多，尤其是房地产市场，大家或许亲身经历，或许有目共睹。那就是一个字“疯”。
买房的人“疯”、房价“疯”、地价“疯”。在分析这些现象之前，咱们先捋一捋南通发生几件大事。
1， 省政府批复同意南通建设上海大都市北翼门户城市总体方案，意味着南通建设上海“北大门”的战略举措上升到了全省发展规划层面。
2， 南通市政府规划设立*创新区。阿里巴巴宣布入驻。
3， 兴东机场扩建，新建航站楼面积将是机场现有一号航站楼面积的8倍，届时南通机场将是国内为数不多的拥有3座航站楼的民用机场。
4， 南通开工建设沪通铁路、南通西站。关于南通西站*通俗的理解就是沪通铁路、通苏嘉城际、盐通客专用的公用车站，长江北翼大型交通枢纽，真正意义上做到了承接苏南，连通苏北的交通格局。
5， 南通地铁1号线即将开工建设，届时南通是省内第6家拥有城市轨道交通的城市。2号线开始招标。
由此可见，一个城市房地产市场的表现，与城市整体的发展是息息相关的，全国都是一样的。房地产恰恰是居民能够分享城市发展红利的这么一个承载体。南通今年房地产的表现，跟以上南通辖区内发生的事件，是不谋而合，相符相承的。这是房地产**基础的一个逻辑。那么反过来，南通上一轮房价的上涨，是不是可以追溯到苏通大桥的开通、*商务区的建设，以及南通环城高架的建成？
好了，言归正传。我们知道，搞房地产*，*关键的是看价值。决定价值的因素可能会很复杂，但关键的无非就三点：产业、人口、交通。要看一个区域内的房子值不值得*，只要看这个三点（以咱们南通为例是不是很像）。该区域是否有产业进入、是否有人口净流入、对否有轨道交通的引流………
废话不多说，直接上干货
一、 求稳*选老城区
都市圈扩张的过程中，城市*区房价的平均涨幅要远超其他远郊区域，也能够实现更坚挺的稳涨，拥有更加稳定的资产保值能力，也是在房价回调时，*抗风险。受影响*小的区域。
资源优势
老城区的前三名医院保守估计4家，几乎囊括了南通所有较好的前三名医院，除此之外，老城区的教育资源得天独厚，有大量优质的幼儿园，中*（本部），*。
出名的*有，二附十二中，三中城中；这些学 区房的成交都是相当活跃的。只要有较好的教育资源在老城区，配套较好的医疗资源，商业配套虽然没有新城区那么新，但也不差。对于稳定房价来说，这些都是至关重要的。只要学 区房的价格守的住，周边的房价，对比参照，也会相应的坚挺。
更值得一提的是老城区的产业资源，很多人不清楚，在很多年轻人的眼里老城区已经破落成这样了，哪里来的产业。那就是金融业，四大行的总部大楼无一例外全部集中在老城区，建行、工行、农行总部大楼都在姚港路、中行总部在虹桥路。同时老城区也是银行网点*为密集的地区。这也是为什么，任港路豪宅林立，从万濠华府到金鼎湾再到现如今的公馆1895.有这些产业的消费群体在周边。那么房价就可想而知了。为什么*近的公馆1895能开盘到21300的均线也有人买，消费群体在这边。
综上所述，老城区要教育有教育，要医疗有医疗，要产业有产业，要交通有交通，要人口有人口。所以是保守求稳*的较好选择。
二、 *商务区（新城区）
自从成为了南通的行政*之后，就再也不是之前那个荒芜人烟之地了。行政*这个光环照亮了新城区，也照亮了新城区的房价。权利*，较大的优势就是可以调动南通一切的资源。包括一中一副的搬迁，包括行政部门的搬迁，也包括CBD的招商。
一切优势源自于一个新
*商务区一切都是新的，是南通城市化*完善的地方，高楼林立，现代化气息浓郁。拥有*为现代化的城市综合体。商业配套可以说是南通较好。所以这块区域是很多南通年轻人趋势若骛的地方，年轻的南通梦，要从这里开始。
新城区的人口结构，根据其产业，大致分为，行政机构引入的公务员，南通大学引入的人才资源，CBD写字楼引入的社会白领。同时四通八达的高架也造就了新城区的交通便利。具备了这些因素之后，同样新城区的房价也一飞冲天。
可以说，目前居住在这片区域的居民，大部分都是素质相对较高，同时也是南通经济能力较好的人群。
可是，也正因为如此，再看看新城区的房价，诶，算了，还是调整心态，继续寻找其他楼盘吧。
在这里顺带说一说*创新区，这块区域可以说是含着金钥匙出生的，出生之初就承载了太多的期望和责任，有人说，它是贯通南通与海门的桥梁，战略意义极大，有人说它是南通未来发展的引擎，承担了吸引人才的重要责任。所以它的土拍价格也是具有政策导向创了南通历年来之*。但是*终的土拍情况，似乎差强人意。与大家预期的有较大落差。无任何国内一等开发商入驻，是我们的见识浅薄，还是国内一等开发商的见识浅薄？这里颇具争议。
从影响房地产价格的三个因素：产业、人口、交通来分析。
*创新的规划，应该是*商务区延伸，据小编君了解，商务区目前已经无地再做任何开发，创新区定义更多的是功能区域。比如创新区规划有：*森林公园、苏北地区较大的医疗服务机构、紫琅湖、文化会展*、南通大剧院、创新一中、创新一小等。似乎这些规划更多的是公共服务机构。形成不了一个产业。倘若不能形成一个较大的产业区间，就无法做到人口流入。人口决定商品房的购买人群，产业决定商品房购买人群的购买力。纳闷的是，中创区土拍的两块地配套建设人才公寓。
倘若留在中创区的人才都有公寓住了，那就需要解决人才之外谁来买这边的房子。少有有可能的可能是具备苏北地区较大的医疗机构，据规划将拥有1800张床位的前三名医院。届时，大量的医生或者护士，或许会称为该区域的潜在购买人群。
综上所述，倘若创新区仅仅只是为了商务区的配套，提供公共服务功能，那么其房地产*价值会大打折扣，除非创新区自身一脉拥有了自身的产业体系和常住人口，那么创新区则是一块值得*的区域。但这一些都不明朗。或许是各大房企驻足观看的原因吧。创新区未来的*更看重的是产业的规划和常驻人口的流入。
三，自成一脉的开发区
开发区是今年大家一致公认的价格低之一。年初6000-7000的房价和匮乏的新项目导致了后来开发区一方难求。也导致了后来开发区土拍非常火爆，*近的两个土拍均达到了较高的限价，买家不得已通过摇号产生一块是R17006有绿地摘得，另一块R17007由华德地产摘得。此番争抢的情景与中创区形成鲜明的反差。至少在人气方面，开发区更胜一筹。这里不得不说，开发区目前具备完整的产业格局，和人口流入。
南通的工业核心
去过开发区的人都知道，开发区目前保留了完整的工业面貌，辖区内几乎囊括了南通市所有的纳税大户，譬如中天科技、罗莱家纺、东丽、帝人还有许多日资企业，完善的产业格局形成了大量的常驻人口，并且航运学院、体成卫校、工贸学院和师范*，构建了持续流入的人口和潜在的常驻人口。加上能达商务区的建成，开发区的职能机关基本上都*完成。人口产业自身一脉。自然这些常驻人口对于房地产的支撑和需求一目了然。所以各大房企抢驻开发区也是顺理成章。也就是为什么一直强调，产业和人口对于区域内房地产刺激的重要性。
所以在开发区如此狭小的地块上，也会聚集如此多的商业配套，包括世茂广场、星湖101、越秀广场以及即将开业的永旺梦乐城，几乎一家挨着一家，相当密集，有如此多的消费群体作为依托。开发区潜力可见一斑。
目前在售的中南熙悦、世茂二期九龙庭、雅居乐花园等，还有即将上市的中兴兰溪荟，新拿地的华德和绿地项目也即将面世。过多项目的上市会极大缓解区域内供需关系的紧张，价格和热度应该都会逐步趋于理性。
四，新机场临空经济催生通州区崛起
同样回归到产业，通州区两大产业，一个是通州湾，另一个就是新机场。如果说通州湾尚且离通州市区较远，但新机场的落成，相对通州市区则近的多。
临港经济其实早已有成功的例子，比如北京顺义后沙峪板块，从原来的庄稼地，到如今普通住宅已突破5万元/平米。豪宅项目不计其数的空港高端商务生活区，受空港经济的直接刺激，区域的飞跃也只用了几年时间。
所以，你会发现悄然之间，通州区房价一跃而起，品牌林立，数的上名号的如：中南万科大都会、融创玉兰公馆、富力院士廷、中南君悦府、中梁*，恒大悦珑湾、碧桂园天玺湾几乎国内的一线房企全部扎堆通州，这个景象在任何三、四线城市的一个区当中都是极其少见的。这些也都是兴东机场扩建带来空港经济产业。产业带来就业人口及地区机会刺激了通州区的发展，四通八达的交通，高架直通市区，高速直通苏南。而房子则是经济发展地区*的较好载体。
五、蓄势而发的港闸，交通指引发展
港闸区的崛起，有其特定的原因，也有产业革新的原因。为何这么说，其实长期关注港闸区的人，都知道港闸之前是以农村为主的（这里不含贬义），产业是农业，农业较大的特点是自给自足。家家有房住，是家家有良田，从北大街的设立，到万达的落子，其实港闸区的房价，并没有一飞冲天，商业也还是不温不火，7000-9000的价格其实也都能买到房子。那是因为，港闸区空有商业配套，但消费能力确是当时南通老城区和新城区里面*差的，这点从五洲国际广场和赛格广场就可以明显感觉到。自从港闸区万亩良田计划之后，港闸区涌现了许多的拆迁户。以前的农村楼房一拆就拿两套三套。这为港闸区的老居民积累了原始资本。这其实也是港闸如今商品房购买力强大的原因之一。
这里重新说回产业主题，由于港闸区没有有力的产业支撑。很多人都是工作在城里，住在港闸。人口应该是流出的，更多的年轻港闸人愿意买在老城区，甚至新城区，毕竟以上两处有更加完善的教育、医疗体系。这是港闸区发展较大的短板。
如今市北高新区的规划和沪通铁路的新建，南通西站的规划。南通不但有了城际轨道交通，也成为了长江北翼大型交通枢纽。而港闸区作为这一切与老城和新城的纽带。得到了*的机会。这是我再次提到了一个产业给一个地区带来的机会。
但如今港闸区即将作为未来南通陆路交通的代表。*的过程大家也有目共睹， 同样，当一个地区有了产业的支撑，我们随之看到的是，国内一等开发商的入驻，市北高新旁的万科白鹭郡、中海碧林湾、再到现在的恒大御兰亭、招商雍华府、高端住宅也随之而来，万濠山庄、九里香缇、远创紫樾台等高端项目。足见地区的产业配套升级和人口引流是吸引大开发商的关键因素。
毕竟商品房的价值是体现在购买力上的，而购买力则又跟地区人口息息相关，而人口的流入和经济能力又需要地区产业的支撑。*终体现在房价上。而房地产周边的配套则是锦上添花，增值服务罢了。
总结：
刚需自住者，无需考虑时机，看重合适自己的即可下手。毕竟南通目前的几个规划都足够支撑南通未来几年的发展。城市发展较大的红利反映到居民手上的除了收入就是房子。
*型的，产业成型人口稳定的当属老城区、新城区、求稳的就选老城区，不差钱的可以考虑新城区。然而这两块区域未来的上涨空间不一定有其他区域大，毕竟已经成型，预期也逐步的兑现，可以透支的价格已经不多。
老城区单独要提出来的是城西板块，目前已经完成拆迁，很多地荒置多年，这个板块也是老城区未来较大的不确定性因素，不在沉默中消亡就再沉默中爆发，因为老城区不缺人口，也不缺产业，更不缺配套，就差规划。一旦有了规划并且实际动工，这个区域的潜力不可小觑。旧城改造当从城西开始。
开发区在未来新增项目逐渐入市，供需关系短期内会逐渐达到平衡。价格相信也会趋于理性。暴利阶段相信已经结束，未来增值也会趋于平缓。
未来可塑性*强的区域应该在港闸区和通州区，对于那些资金不宽裕的，又想赌一把的，如果这两块地方有合适的机会可以入手。毕竟高铁枢纽。和空港经济正在起步阶段，产业经济的起步创造更多的就业机会从而带来新增人口流入。逐步完善的配套也将保证区域的平衡发展和增值。
江景国际项目位于人民西路、长江中路交汇处，地理位置优越。2012年南通政府确定任港RBD项目。项目北起通吕河、西至长江、东至外环西路、南靠任港河。项目总占地1.82万平方公里。任港RBD的建成将为小区居民打造了商、居、娱、购、游的一站式生活体验。
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