南通主城低密洋房井喷，成市区改善新趋势

来源：吉屋发布时间：2023-12-24 11:13:10

盯紧了！南通主城“真洋房”井喷，都是7F以下！

近年来，南通市区的“洋房”似乎变得不再那么罕见了。根据我们的统计数据，南通城区目前在售及待售的7层以下的真洋房总共只有20个。这些洋房项目分布在南通市的各个区域，包括崇川区、开发区、通州区和海门区。下面我们来了解一下这些洋房项目。

土拍和纯新盘联动主城低密洋房迎来补仓

接近年底，今年土拍中的大部分地块陆续公布规划和产品，并且忙于首次开盘，同时还有一波优质地块在年底集中出售。在这波土拍和纯新盘的联动中，我们发现了一些令人惊喜的信息：主城低密洋房产品正迎来新一轮补仓，尤其是创新区。

我们注意到，创新区的纯新盘层高越来越低，从过去的17层以上，到如今的叠墅和多层住宅，但多层住宅基本仍在8层以上，7层及以下的纯洋房很少。例如，仁恒紫琅世纪的产品包括叠墅和8-17层的小高层住宅；道达尚瑞的产品包括9-18层住宅。目前创新区已公布的几个纯新盘中，只有世悦有6层洋房产品。而接下来即将出让的世悦东侧地块，容积率更低，限高22米，是创新区罕见的超低密度地块。

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除了创新区，城南、虹桥、任港湾和濠河板块也有待售的纯新盘，并且都打造了“真洋房”。例如，南通华宇打造了玲珑雅苑，其中包括1栋5层洋房、1栋9层、1栋10层、1栋15层和2栋11层的小高层住宅，这在老城区是罕见的低密洋房。另外，任港湾的R22021地块将打造6栋别墅、1栋5层洋房、8栋6层洋房和2栋10层洋房，容积率为1.31，总户数仅297户。

次核芯区改善“骑虎难下” 高价地入市举步维艰

根据我们的统计数据，除了南通市区，通州核芯区和市北板块的低密改善洋房数量较多。对于高溢价地块来说，高昂的拿地成本意味着要尽可能做高端产品才能以较好的价格销售。然而，市场下行和购买力疲软使得通州的改善市场有些“骑虎难下”。因此，一些拿地时间较长的洋房项目不得不选择“捂盘”。例如，南山隐多次陷入退地风波，圆融璟悦迟迟不开盘。

与此同时，很多钟爱洋房的购房者由于购买力有限，只能将目光投向非核芯区。因此，市北区和陈桥等地的纯洋房也具有一定的优势。例如，融信澜宸的洋房比叠墅产品销售更好。然而，由于市北新盘竞争激烈，市场下行的大背景下，首开·安澜如院的销售进展相对缓慢。不过，这可能与其产品定位有关，起步面积为72平方米的小洋房在面积上有些尴尬。

做小户型洋房可能只是一线城市核心区的刚改趋势，既能满足购房者对洋房的情结，又能控制总价。然而，对于购买力较强的南通改善客户来说，这种小户型洋房的吸引力并不大。在相同预算下，他们可能更倾向于选择较大面积的小高层住宅。

值得一提的是，在我们的统计数据中并没有海门的项目。尽管海门的地价比通州和市北要高，但海门的新盘很少有7层以下的洋房产品。海门高价地的项目要么是小高层加大户型的叠墅，要么是改善型大平层项目，例如万科半岛国际、致豪嘉盛苑，或者是纯别墅项目，例如德美花园、上德花园、御玺滨江和臻林府。

真低密、真洋房将成为市区改善新趋势

目前可以看出，在南通市区的高端改善项目中，几乎没有纯高层项目。特别是创新区的纯新盘，大多数是小高层加洋房或叠墅的组合，低密度、真洋房已经成为一股新趋势。

在南通，很多本地人对洋房有特殊情结，他们愿意为洋房支付溢价。例如，新城区的低密洋房社区华润静安府，只有143平方米和193平方米两种户型，单价3万元/平方米，准入门槛相当高，但依然取得了出色的销售表现。除了产品本身的稀缺性，洋房的优势也是不可替代的。

首先，洋房的得房率更高。相比高层住宅约75%的得房率，洋房可以做到80%以上，而且洋房没有连廊，私密性也更好。以目前市场上主流的改善户型140平方米为例，洋房的使用面积可以达到119平方米甚至更高，而高层住宅的使用面积仅为105平方米。因此，在相似的单价、总价和户型下，洋房的得房率更高，私密性和舒适度也更好。

其次，次新洋房的价格相对稳定。在二手市场上，洋房往往能够以溢价出售，特别是顶底房源等附加值较高的房源，其价格甚至可以比标准层高出很多。例如，一楼的洋房可以溢价30%以上，这是一种明显的“品类溢价”。因此，无论是在新房市场还是在次新房市场，洋房都能够站在更坚挺的位置。

可以预见的是，在未来市场上，品牌房企+低密度产品+核心板块的洋房将成为更多购房者追求的核心资产。

南通主城低密洋房井喷，成市区改善新趋势

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