房地产资深专家李宇嘉点评南通调控新政：“调控太独特了”！

来源：南通楼市说说发布时间：2021-04-29 09:30:29

近日，国内房地产资深专家、广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉就南通房地产市场调控新政作出点评：

这一轮南通房价上涨，是内外部环境综合促成的，具有必然性。

目前，长三角调控进入高频期，随着政策密集收紧，加上信贷额度管控，利率上浮，南通在内的长三角城市进入高位触顶阶段。近期，江苏南通发布实施了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，相比其他城市的调控，这次南通楼市新政有几个亮点：

1、覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度

①何为“双控”

所谓的“双控”，即在土地挂牌出让时明确“土地*限价”和“房屋*备案均价”。2020年5月份，南通市区部分地块实行房价与地价双控机制，这次新政将“双控”制度扩大到全市范围。其实，“双控”制度在上海、深圳已开始执行，近期北京*批次挂牌的宗地，也明显了“地价上限”，本质上也是“双控”。

②南通在政策上的“首创”

对于本轮调控，国家已经明确了“地价-房价”联动。可以讲，未来热点城市和区域（类似南通），启动“双控”制度是大趋势，南通可以说是风向标城市在这方面的“首创”，彰显了调控的自主性和前瞻性。从2020年城区探索，到今年扩大范围，并对纯住宅用地与商服用地差异化处理（前者实施“控房价、竞地价”，后者实施“控房价、竞地价”）。可见，南通在调控政策上的精细化，处理上的智慧化。

③有助于“稳地价、稳房价、稳预期”

源头上控制地价，是控房价的关键。只要控制住地价，就能稳定住预期、稳定住房价水平。此举有利于稳定市场预期，确保开发商的合理利润水平，并给开发商在拿地时提供信息决策，同时也有助于稳定购房者的预期，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

2、公积金政策回归普惠金融本源

近期，根据易居研究院的统计，全国出现大范围的公积金额度慌、个贷率爆表（公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）。其中，南通市的个贷率高达127%，排在*位，公积金池子里的余额极其紧张。因此，这次出台的新政中，南通明确了按照“保一限二禁三”的原则，对现有公积金贷款额度进行调整。笔者认为，南通的公积金政策，本质上回归到了公积金的本源，即普惠住房金融，而不是调控的工具。尽管公积金池子的水不够了，但仍旧要确保首套房需求、租赁提取需求，这就是普惠金融，值得点赞。

3、国内首次启动“一区一策”

新政明确，强化属地主体责任。各县（市）、通州区、海门区要编制本地区“一城一策”工作方案，并报市政府备案。作为新晋的“万亿GDP”城市，南通不仅市区经济、产业和人口发展极其迅猛，县域经济同样强劲。“五小虎”如东、如皋、海门、启东、海安已全部跻身“千亿俱乐部”，且全部入选中国百强县。因此，南通楼市回升是全域的，必须要因区施策、一区一策，做到精细化调控和管理。

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