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日前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。
2021年是“十四五”的开局之年，锐理君认为，今年买房首先需要认清两大现实。
*，政策端：坚持“房住不炒、因城施策”，保障市场平稳运行。
2021年，楼市调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，且呈现出越来越精细化的趋势。
据统计，1-2月各地房地产调控累计已经高达62次，不管是北、上、广、深等一线城市，还是江苏连云港等三四线城市，都发布了不同力度的房地产调控政策，堪称「逢涨必查，逢炒必办」。
第二，金融端：“五道红线”切中楼市要害，宏观货币收紧。
2020年8月“三道红线”诞生，房地产企业新增融资受阻，提升经营杠杆、快速回款成为企业短期调整的突破口。
2021年1月，房贷“两道红线”来了。央行与银保监会联手，分档对银行业金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比设置上限。
自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债；“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。
政策、金融两端严控，2021年能不能买？什么时候买？在哪里买？锐理君今天诚恳给出一些建议，供有购房需求的你参考。
1 买房仍是好选择
2020年全国土拍的总收入突破了8万亿，同比增长15.9%，占到全国财政收入的46%，占到地方财政收入的84.03%。而全国商品房销售额破了17万亿元，销售面积与平均房价也都创了历史新高，房地产规模化发展并未结束。
另外，“十四五”期间要促进住房消费健康发展，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象。对于普通人来说，面对全球大放水、通货膨胀的局面，买房仍是好的选择。
2 刚需购房者，快冲
目前，成都、深圳、上海、杭州、南京等地都已出台政策支持“无房户”优先认购，首套刚需是这一轮调控的*受益者。
政策扶持下，刚需买房一定要果断坚决，可以看限价新房，也可以买二手房，只要能够满足你*的需求就可以下手。*靠凑，不是靠攒。
3 贷款变难，注意流水和征信
2021伊始，房贷收紧、利率上涨、房贷没额度、放贷周期延长等消息不绝于耳。很明显，有限的信贷资源将继续聚焦于一二线城市的核心资产。无房无贷款记录的人买房，*和利息才*。
对于购房者来说，多注意流水和征信，早买早贷款才是上策。
（虽然LPR已经连续10个月未发生变化，但需注意的是，房贷利率继续延续上升态势。）
4 买房投资须谨慎
北京严查经营贷；杭州房管局严格审查购房家庭的冻资；广州多家银行个人按揭贷款被“双管控”；深圳、上海严查资金违规、严查抱团涨价……
牢记“房住不炒”，今年买房的杠杆不要拉太高，不要借太多钱，尤其是违规和高利息的钱，好好核算一下自己的负债率和现金流。
5 一线城市仍是置业的重点
买房要有通盘考虑，城市和地段才是根本。从基本面来看，医疗、教育、服务等好的资源主要还是集中在大城市，因此在一二线城市置业更有保障。
另一方面，大城市也在努力保障住房供应。如成都2021年预计要供应19万套商品住宅，未来五年预计供应90万套。
6 尽量不要卖房去摇号
卖掉房子再去摇限价新房，不是首套刚需资格，大概率屡摇不中。摇不中还锲而不舍一直摇，结果低价新盘逐渐减少，而你刚卖掉的自住房，也已经高攀不起。
7 房价不会大幅度调整
全国商品住宅销售面积进入上行周期，市场结构逐步改善化，但“稳房价”力度持续。
在宏观政策指导、市场高低地价结构拉动下，2021年的房价走势因高低价共存稳中有升，不会大幅度调整。
8 品质套三是首选
“五道红线”围堵之下，高杠杆寻求规模扩张的发展路径行不通了，房企一定会更加重视产品和服务。
对于购房者来说，未来各城市的调控大概率不会再彻底放松，房票和贷票尤其珍贵。所以，今年买房换房，都要争取一步到位，具备产品力优势的三房、四房是首选。
9 人才公寓和租赁住房不容忽视
目前各大城市都在积极出台政策强化“引才”力度，优化人才住房保障；规范租赁市场发展，加大租赁住房供应。
锐理君查询发现，上海2021年预计供应5.3万套租赁房；北京2021年向市场供应集租房5000套左右；而成都2021年将新增商品房配建人才公寓2万套、筹集建设租赁住房3万套。
（成都人才公寓相关购买政策）
10 今年买房盯紧“健康”房企
2021年之前，大家买房的共识是：买品牌开发商！
2021年买房，可能还得加上两个字：买“健康”的品牌开发商！
不可避免地，不少房企不得不面对资金链紧张、现金流困难的现实难题。因此，购房者不仅要关注开发企业自身的实力和成长情况，更要关注新房的建设质量、装修产品力等精细问题。
总的来说，政策力度、房企的融资成本、银行的信贷投放情况都会影响2021年的市场走势，也会影响购房者的决策。
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