疫情下的南通房地产市场走势分析

来源：凤凰网房产发布时间：2020-03-01 10:06:45

一场疫情，影响了人们生活的方方面面。对房地产行业来说，本应365天全年开放的售楼处也根据相关部门指示，暂停接待客户。

经过社会各界的共同努力，目前，新冠肺炎的势头已经得到控制，各行各业也逐步复工。从2月21日起，南通县市区的售楼处开始恢复正常营业，根据凤凰网房产本周不完全统计，现在大约已有30多家售楼处正常开放接待客户，二手房中介门店也在恢复中。到2月底，整个南通房地产市场基本可以恢复过来。

本期《凤凰网房产心直播》我们邀请到了上海六合企业发展集团执行副总裁、南通乐活地产经纪有限公司总经理雷远东先生，跟大家一起探讨疫情之下的南通房地产市场行情走势；解读疫情对于新房与二手房的不同影响；谈谈2020年购房者置业有哪些注意点。

问题1：根据市场数据监测，相比较于往年情况，您认为这次的疫情对南通房地产市场的影响大吗？

雷总：疫情对南通市房产市场的影响显而易见。

南通市区一二手房成交总量近年基本稳定在6万多套，比例基本各半，但1、2月成交量非常少，其中基本都是1月成交。周边市县疫情比市区严重，成交量也更惨淡。

南通是一个春节返乡潮比较明显的城市，市区、启东、海门相对更为突出，虽然和成交旺季不好比，但还是有一定的量。但此次疫情相当于把整个春节返乡置业季冲掉了。

问题2：这次的疫情对于新房和二手房市场分别有什么影响，两者*的区别在于哪里？

雷总：对新房和二手房的不同影响，主要取决于二者的行业发展进程不同。

中国新房市场的发展：98年住房市场化开始，到现在已经30年出头，市场机制、行业专业程度已相对较为成熟。二手房的发展：市场机制，行业的专业化程度、从业人员的职业化程度等相对落后新房，从我个人的感受，相当于10年前的新房。

疫情对新房市场的影响：疫情导致开发企业停工、销售期随之延后，回款压力大。现金流充足、融资能力较强、实力雄厚的企业相对压力就会小很多；反之现金流吃紧、融资能力较弱中小型开发企业就会压力山大，甚至破产危机。当然，疫情是危机，也是机会。短期内的促销可以减轻一些回款压力，而大企业也趁机继续拿地。

疫情对二手房影响：同样是危机和机会并存。中介行业是一个重度人力资源行业，人力资源成本要占到整个公司运营成本的65%以上，甚至更高。受到疫情影响，这段时间中介公司也很难开展中介业务，企业压力大。直营连锁企业，面对的压力将会是空前巨大的。而加盟连锁的企业呢，像很多的加盟商，他们往往身家性命，都是依赖自己门店收入的，目前复工时间尚未可之，即使复工了，市场还需要一个回暖的周期，在这种情况下，我觉得加盟企业将会不可避免的出现关店潮。当然，疫情不仅仅是对国家、对政府的一次考验，对于中介行业来说也是一次巨大的考验，越优秀的企业越具有生命力。疫情将会加速中国房地产经纪行业的进化，一方面，经纪人从业人员素质将得到提升，另一方面，行业模式也将产生一轮新的思辨和突破。

问题3：疫情过后，您认为整个南通房地产市场的走势会发生什么样的变化呢？

雷总：不悲观。纵观历史：03年非典，04、05年房价猛涨；08年经济危机，09年又是一次大涨；18年下半年经济危机，19年又是一次普涨；所以这次疫情，我认为市场不悲观。

1、疫情会加速城市群的聚焦功能，加速城市群的形成，加速人口流动。南通位于长三角地区，且不限购，随着城市人口的增加，南通地区的置业需求会进一步加大。 2、国家金融政策，地方购房政策的落地，都将推动房地产市场的发展。

问题4：现在售楼处已经逐步开放接待客户，电话咨询、案场到访也在恢复正常，以您的观察来看，目前客户在购房心理方面有变化吗？

雷总：有一定心理变化。1、受到疫情影响，购房需求更清晰，倾向于选择大户型、高总价产品；2、大城市医疗资源丰富，考虑到家庭的安全性，城市入门级的小户型需求也将增加；3、经过这次疫情，很多企业家、商人会更倾向于地产投资。

问题5：本次抗疫过程中衍生出的“线上售楼处”“直播卖房”模式，您觉得这只是疫情之下的短期无奈之举，还是一个能够促成未来行业变革的转折点？

雷总：转折点谈不上，但这种发展趋势还是值得关注的。房地产销售一方面需要移动端，一方面也需要线下体验，线上直播成交的更多是去过现场的老客户。当然，线上直播会加快客户导入速度，但也不应该过多关注这一块，随着市场的专业化、成熟化，做好产品才是硬道理。

问题6：对于计划在2020年置业的网友，无论是刚需还是投资，有哪些需要注意的事项呢？

雷总：*、南通大的城市格局已基本成型：融入大上海城市圈；外部交通构架初步完成：机场、高铁、高速、过江通道等。城市内部交通是需要我们接下来重视的，地铁、快速高架路网等，他们会把南通从物理距离时代推向时间距离时代。大家在接下来的置业过程中，除了市中心周边，周围区县很多项目也具备投资价值，且门槛更低。第二，高总价房屋在疫情期的变现，是投资的机会；低总价的房子是外来人士的城市门槛，同样也是我们的投资机会。

总结：非常感谢雷总在百忙之中来参与我们的心直播。这场直播可以说都是干货的分享，网友们也得到了非常多有价值的观点和信息，相信这些内容对于大家在今后的购房置业路上会有很大的帮助。*后，我们共同祝愿南通楼市的发展会越来越好。同时，也衷心希望这场新冠肺炎疫情能够尽早结束，社会能够继续稳定繁荣的发展。

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