专家：房价很长时间不会上涨？开发商：买房就在19年一季度！

来源：吉屋综合整理发布时间：2019-01-08 15:00:01

2019年1月3日，社科院发布了《人口与劳动绿皮书》，里面提到，中国人口负增长的时代即将到来。根据绿皮书的推算，如果中国总和生育率一直保持在1.6（一个妇女一生生育的孩子数量）的水平，人口负增长将提前到2027年出现。

人口颓势

人口迎来负增长？它将对我们的经济、以及大众爱恨交加的房地产市场产生何种影响？

一个社会，如果要保持上下两代之间人口基本平稳，也就是说达到正常的“人口更替”水平，总和生育率要在2.1-2.2左右，即每位育龄女性一生生育超过2个孩子。如果生育率是1.4，那么相对于2.1的稳定人口更替水平，每一代人总数就减少了1／3，两代人就减少了一半。

具体到房地产，我们可以举个例子。以现在有子女的80后独生子女家庭为例。双方父母各有一套房，自己有一套婚房，如果只剩一个孩子的话，即便不给这个孩子买房，未来通过继承，也有两套房子的富裕，也就是说从居住的角度来讲，空置出两套房来。2027年之后，这一现象将会加速。

空置房增加，人口不增加。房价在未来是无论如何也上不去的。这也符合恒大研究院院长任泽平说的房价长期看人口的观点，而这个时间窗口到到来就是2027年。

在部分专家看来，人口规模萎缩、人口结构老化同样会拖累经济。比如我们看到低生育率国家日本经济的长期徘徊不进。经济差的话，势必降低大众的购买力，而房地产作为大宗资产，10年后如果还能走俏肯定相当困难。

买房就在明年一季度

2018年被称为史上*严调控的一年，也被认为是房地产乃至其他很多行业艰难的一年。富力集团董事长李思廉在接受媒体采访时表示，他估计2019年政府和企业间会达成更好的默契，整个房价的调控，政府对企业的支持，也将会呈现更协调的状态。

对老百姓关注的房价问题，李思廉说短时间来看，政策已经非常清晰：不许大涨，也不许大跌，一般是正负10%。如果国家的政策已经这么明显的话，天天说大涨大跌都不现实，在国家强大的力量下，起码*近几年房价是平稳的。

对于房企来说，如果平均房价跌幅超过15%，基本已经不赚钱了。中国房企的平均毛利在20%-30%左右，这些全部是合规的会计师算出来的。如果这个房价打折打到八几折，也就是是到了边缘了，每个公司不可能亏本卖楼，所以都是一些不错的机会。

他认为2019年一季度是买房的好时机。主要是因为开发商需要现金，而房屋售价都控制在预售价的正负10%，这基本也都是边缘价格了。

不要高估了降准

2019年1月15日和1月25日央行分别下调存款准备金率0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准将释放资金约1.5万亿元，净释放长期资金约8000亿元。2019年每季度仍有降准可能，全年约有200个基点的降准空间。

有人担心降准释放资金会流入房地产市场。对此，海通证券姜超认为，从20118年4月央行开始降准，已经从17%降至13.5%，但是信贷增速并未大幅回升，说明降准并没有形成放水。在他看来，未来房价可能在很长时间都不会涨了。

超过了居民储蓄的库存

恒大经济研究院院长任泽平在2018年1月23日曾表示全国的房子加起来有300万亿元。中国房产总市值已超过美国+欧盟+日本总和。数据显示，美国房产总市值为30万亿美元，欧盟为20万亿美元，日本为10万亿美元。

在房地产市值高歌猛进的时候，中国股市却出现了连续的调整。各大指数熊冠全球，深证成指位居全球重要指数跌幅榜*位，上证指数跌幅位居全球重要指数跌幅榜第二位。

2015年年底的一份统计数据显示在建地产价值60万亿元人民币，而居民存款仅仅28万亿元人民币。如果要用28万亿元的储蓄撬动60万亿的房地产库存，*的办法就是贷款加杠杆，透支未来。可是这28万积蓄中又有多少是一个家庭的保命钱、教育钱呢，怎么能忍心全部投向冷冰冰的钢筋水泥上呢？毕竟房子只是一个栖息地。在基本需求中，并不是排位*。

专家：房价很长时间不会上涨？开发商：买房就在19年一季度！

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