南通房价会降吗？

来源：关注南通发布时间：2019-10-24 11:30:06

上个世纪90年代日本经历房价崩盘过后，迄今为止，人们仍然心有余悸。这场由房地产所带来的财富浩劫，给岛国百姓带来了不可估量的损失，后人每每谈论起此事，却认为是当年的人们"咎由自取"。在今天看来只值55万人民币的一套房子，在当年可以卖到1亿人民币左右，价值上涨180倍还要多。在房地产巅峰时期，仅东京土地就能买下全美国。不少人自诩，日本已是世界的中心。

随着岛国人民收入日益膨胀，除了全世界疯狂扫货之外，就是将所有身家投入房地产。随着财富增值，人们买房热情空前高涨，媒体不断传递房价继续上涨的消息。这些言论加剧了人们对房价的看涨预期，越来越多的普通家庭背负大量贷款也要买房。

房地产开发商也依靠大量利率低廉的融资，大量拿地，过度开发，新区不断扩张，以满足市场需求。人们买入房产之后，并不居住，这导致大量房子被空置。

当年岛国情形和南通现在非常类似，随处可见的排队抢房，房子不够卖，也开始摇号买房，一套房子几千人抢购，开盘房子就被一扫而空。

很快，这种局面引起了政府的重视，于是一系列挤泡沫的手段出台，房价随即应声回落，从巅峰跌到谷底。一夜之间，有价无市出现了，房价下跌，开发商率先打折促销清库存，炒房者随即抛售房产，后知后觉的普通家庭也加入到了卖房还贷款的行列。

大量银行和企业破产倒闭，失业潮出现，一些掏空身家背负巨额贷款的炒房者直接二话不说，从高楼终身一跃，随即地面传来惊恐尖叫的声音。

没有失业的家庭也遭遇普遍降薪，然而无力偿还房贷，只好变卖家产，汽车，以及所有值钱的物件。一部分房子被银行收回的人，只能露宿街头，蓬头垢面，成为流浪汉，捡垃圾为生。不少女性走上深夜街头，从事一些"见不得"人的勾当来换钱。

十年后有老人回忆，当年大部分家庭的财富被房子"洗劫一空"，身上背负几千万贷款的人比比皆是，按照收入水平根本无法偿还贷款。一些人还指望银行破产，政府将债务一笔勾销。可谁知道银行业重组，不良债务打包转售给了其他银行，这意味着购房者只要人没死，房贷就要一直偿还。

当时不少中产家庭"一夜返贫"，直到10多年后，仍然没有缓过来。

先来看一下2018年南通人口数据：

2018年末全市常住人口731.00万人，全市人口出生率6.9‰，人口死亡率9.1‰，人口自然增长率-2.2‰。

历年南通人口数据：2017年 730.18万人，2016年730.07万人，2015年730.00万人， 2014年729.80万人， 2013年729.77万人，2012年729.73万人， 2011年728.91万人，2010年728.18万人， 2009年713.37万人， 2008年714.77万人， 2007年717.95万人， 2006年724.93万人， 2000年751.29万人。

再来聊一聊目前南通买房的形势。2020年，房价会降吗？从一些房产专家和开发商的口中，我们或许会听到各种各样的回答。

比如货币贬值，存钱不如存房；农村人口进城，催生大量购房需求；房子老旧换新房，居住环境不断提高；政府财政靠卖地才能维持等等，这些都充分证明，房价不会降也不能降。同时买了房的家庭，还有大量银行贷款没还，也不希望房价下降。

▲ 南通城市风景摄影：冰歌

据克尔瑞数据统计，2019年10月上半月南通主城区商品房住宅总成交均价高达19498元/㎡。以成交均价19500元/㎡（取整数）为临界点，将南通房价分为3个阶梯。

*阶梯：10000-19500元/㎡，崇川万元以下住宅楼盘几乎绝迹！

据统计，目前南通主城价格在10000-19500元/㎡的在售楼盘共有21家，其中数量*多的是通州区，共11家；其次为开发区共6家，港闸区3家，崇川区*少仅有1家。

第二阶梯：19500-25000元/㎡，主城刚需盘逐渐消失...

据统计，目前南通主城价格在19500-25000元/㎡的在售楼盘共有7家，其中数量*多的是崇川区和港闸，分别有3家；*少的是开发区，只有1家楼盘在售。

第三阶梯：目前25000元/㎡以上在售新房不少，2019年崇川区房价或将被刷新

目前南通房价超25000元/㎡的在售新房项目不少，价格超过25000元/㎡的多是一些品质楼盘，单价较高，面积选择空间较大，所以有不少买房人表示可以接受。

总之一句话，房产专家和开发商都不认为房价会下降。

笔者和当地一位准备卖房的炒房者对话，炒房者的回答可谓让人啼笑皆非。

这位炒房者直言：今年猪肉都涨了，却总是有人认为房价会降，今年年初我到超市去买菜，猪肉才16块钱一斤，可现在猪肉都已经涨到30一斤了。所以，房价不会跌的，万一房价要是降了，房子就不卖了，我就留着出租涨房租。

很显然，这位炒房者的底层逻辑在于：物价上涨，房价怎么可能下降，如果房价真要下降，那就把房子用于出租，将生活成本全部转嫁给租客"以租养贷"。不得不说，炒房者心里打的一手好算盘，与其说是炒房者底气十足，不如说是这类群体对这么多年房价持续上涨的盲目自信，认为只要房子不卖，出租一样能够获取利益，不仅利用租客来偿还房贷，而且能够抵消物价上涨带来的生活成本上升。

笔者认为，这样的想法只是炒房者的臆想，单不说目前楼市有价无市，要想卖房尚且不容易，一旦房子没人租，那么炒房者势必成为热锅上的蚂蚁。

▲ 南通城市风景摄影：冰歌

大家想想，国家为何在近年来提出建立楼市长效机制手段？就是因为考虑到房价上涨，租金上涨等诸多因素，要将"房住不炒"的政策落实，引导楼市健康稳定发展。

长效机制是以"租购并举、共有产权房以及房产税"等政策措施为主的一套组合拳，通过发展租购并举，让大量公租房、廉租房、人才公寓，以及推出租赁用地，试点集体用地租赁房等进入市场，国家想通过大量供应租赁房把租金降下来；其次推出房产税，将炒房者手里的大量空置房挤出市场；*后通过共有产权房，扶持刚需买房。

由此可见，一旦长效机制落实，炒房者必然面临租不掉也卖不掉的局面，到那时炒房者将"为国接盘"，悔之晚矣。

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