南通乡镇市场购买力惊人？——2023年海安土拍浅析

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据「新知南通研究院」不完全统计，2023年海安共计挂牌27宗涉宅地块，全部成功出让，成交土地面积约87万㎡，成交总金额约74亿元。27宗成交地块，全部都是本土城投摘牌，其中7宗溢价9%成交（均位于大公镇），20宗底价出让。就区域分布来看，12宗位于城区，15宗位于乡镇板块，大公镇占7宗出让量最大。

1. 地价、楼面价均下跌

2023年海安涉宅地块出让面积较上一年上涨9万㎡，成交金额减少5亿元，整体波动不大。从上图也可以看出，近三年海安土地出让量较为平稳，年度卖地收入在80亿元上下浮动。量虽平稳，价格却有明显下滑。数据显示，2023年海安平均地价、最高地价、最高楼面价均创近四年来新低，具体如下：平均地价8510元/㎡，同比下跌1567元/㎡，跌幅约16%；最高地价11250元/㎡，同比下跌3840元/㎡，跌幅约25%；最高楼面价6000元/㎡，同比下跌4060元/㎡，跌幅约40%。横向对比来看，2023年海安最高地价、最高楼面价跌幅也是南通大市各区域最高。平均地价下跌，与2023年海安乡镇地块较多有一定关系。最高地价、最高楼面价双双下跌，说明过去几年海安土地市场“泡沫”较多，接下来海安房价将进一步下探。

2. 谁是海安“托底”组长？

2023年南通有三个区域，城投拿地占比为100%，海安便是其中之一。结合2020-2022年海安土拍大数据，近四年内，海安本土城投先后拿地107宗，共计土地面积约251万㎡，耗资约207亿元。四年内在海安土地市场拿地的城投公司约有20家，其中拿地总金额超10亿元的有以下7家：海安保障性住房投资建设有限公司拿地总金额约43亿元排名第一，股权穿透显示，该公司由江苏瑞海投资控股集团有限公司控股。拿地总金额排名第二的是江苏海穗工业园区发展集团有限公司，共计耗资约32亿元，拿地数量最多的则是海安东泽城镇建设投资有限公司，且18宗地块全部位于李堡镇。

3. 乡镇市场购买力惊人？

除了上述7家城投外，还有多家城投公司，虽然拿地总金额未超10亿元，但拿地数量也很可观，且都集中在同一个乡镇板块。比如：江苏大鼎城镇化建设投资有限公司摘牌大公镇12宗地块，江苏兴墩城镇化建设投资有限公司摘牌墩头镇8宗地块，江苏海安商贸物流集团有限公司摘牌城东镇5宗地块，江苏曲水园城镇化建设投资有限公司摘牌曲塘镇5宗地块……数据显示，2020-2023年之间，海安共计成交142宗涉宅地块，比第二名如皋多50宗，遥遥领先南通其他区域。乡镇地块占比超高，也是海安土地市场的一大特征。上述142宗地块，有87宗位于乡镇板块，尤其李堡镇多达20宗。不禁想问：海安乡镇板块需要如此庞大的住宅供应？海安乡镇市场购买力果真如此惊人？

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