“住有所居”真实含义住建部这样解释

来源：南通楼市动态发布时间：2021-09-26 09:28:01

房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

此外，王部长还强调了两个“重点”：其一、人口净流入的大城市，将重点通过发展租赁住房来解决新市民、新青年的住房难题；其二、有一定经济实力，买不起房又不愿租房的群体，将重点通过发展共有产权住房解决其居住问题。

看到这里，很多人可能已经看出了端倪：原来国家所谓的“用5年时间，实现全民住有所居”，并不是让人人都买得起商品房，只不过是让中低收入者能租得起房，或者能买得起仅拥有部分产权的“共产房”。很显然，这种无法拥有房屋全部产权的方式实现的住有所居，对于亿万民众而言，所获得的幸福感并没有那么强烈。

不过对此专家却有不一样的看法：一方面，纵观全球，也没有哪个国家可以保证人人都买得起商品房，买房并不是刚需，住房才是。多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，全世界通用；另一方面，我国的商品房市场存在诸多亟待破解的难题——房价严重偏高、1亿套房空置是重中之重。换言之，短期房价很难下跌——现阶段很多人买不起房，并非是因为房屋极度短缺，而是很多房屋没有被好好利用起来。

对于专家的观点，我们颇为赞同。首先，过去二十年，我国的平均房价上涨了5倍多，由不足2000元/平，飙涨到今天的接近11000元/平。全国重点30城中，房价涨幅超过800%的有23个，涨幅超过1000%的有4个。

如果再细化到四大一线城市“北上广深”的核心板块，房价的涨幅或达到了惊人的2000%-3000%。毫无疑问，过去这些年，即使是以房价的平均涨幅来看，也远远超过了国人的工资收入增幅。所以，对于绝大多数人来说，单纯想凭借工资收入来买房，已经越来越困难了；

其次，今年4月份，诸葛找房发布的《房价收入比调查研究》报告显示，2020年监测的重点100城，平均房价收入比达13.2。一般来看，房价收入比能够大致描述出收入与房价之间的关系，比较通行的说法认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。由此不难看出，全国100城房价收入比都远远高于国际惯用的“合理区间”。

换句话说，全国重点100城的房价都已经“偏高”了，尤其是深圳、三亚、厦门、北京、上海这五个城市，房价收入比都超过了30，其中深圳以48.1位居榜首，成为全国买房*难的城市；

再者，一边是房价“畸高”，另一边却是成千上万套的房产空置，不仅造成了社会资源的极大浪费，更助推了房价上涨。

截止到今天，全国到底有多少套房子空置？国家层面并没有给出标准答案，我们现在所能知道的全国住房情况还是央行去年4月份发布的调查报告结果，截至2020年底，96%的城镇居民家庭都有了自己的住房，户均达到1.5套，且人均居住面积超过40平米，高出发达国家人均居住面积33平米的水平。

报告同时透露，全国存在大量经济条件比较好的家庭购买不止一套住房。尤其是很多炒房投资客，可能拥有数十套，甚至上百套房产。此外，一些上市公司也参与营利性购房，变卖房产用于“保壳”早已成为众所周知的事情。

虽然空置房数量官方没有公布统一答案，但是根据西南财大等发布的数据我们也能大致推算出结果：调查显示，2018年底，城镇地区住房空置率高达22.40%，其中三四线城市空置率接近30%，按照国际通行规范，我们国家的空置房属于严重积压区间。

中国城镇地区目前有3亿家庭，按照央行户均1.5套房的调查，也就是说，目前城镇地区拥有住房总数是4.5亿套，按照空置率22.4%计算，则可以得出城镇地区空置房数量高达1亿套。

我国房价“畸高”，且城镇地区有1亿套房空置，未来房价会下跌吗？

对此我们一贯的观点认为，未来房价分化会比较严重：除少数人口流失严重，经济发展缓慢的城市，房价有可能迎来下跌之外，全国绝大多数城市的房价可能会继续上涨，只是涨多涨少的问题。看到这里，有人可能会忍不住破口大骂，尤其是那些盼望着房价下跌等着“抄底”的购房者。我们建议大家不妨先看看四点分析：

*、很多人过度高估了调控的威力，而且不乏其人认为，调控会将房价降到以刚需口袋里的钱定价的地步，这显然是大错特错了。

顾过去这四年多，调控喊出的口号，不管是“房住不炒”，还是“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”、亦或是“防范房地产信贷风险”等，国家层面从来未给出“调控降房价”的承诺，更没有说过，会把房价降低到刚需能买得起的地步；

第二、不仅如此，从近段时间6个城市出台“限跌令”政策来看，很多城市对于房价的态度依然是“稳中有涨但不能跌”。

背后的原因我们不说大家也都能明白，全国95%以上的城市都是走的“靠出卖土地融资发展城市”的模式，这意味着土地财政收入占据着绝大多数城市地方财政来源的半壁江山，而降房价一旦开启下跌，势必会引发抛售、购房者观望、开发商拿地欲望降低等连锁反应，其结果就是土地出让金会大幅缩水，这是地方不希望看到的局面。此外，房价下跌，对于有房族来说意味着家庭财富缩水，从社会大家稳定层面考量，地方有稳房价的责任；

第三、影响房价的核心因素是供求关系。

虽然整体来看，我国城镇地区的住房空置率偏高，但按城市级别分类后，不难发现，对于绝大多数人口显著增长、经济较发达、资源丰富的一二线城市来说，住房依然是“供不应求”，尤其是人口不断流入的都市圈和城市群核心城市，商品房、保障房、公租房等缺口依然很大，随着需求不断增长，未来房价上涨的压力依然很大。比如深圳，虽然目前新二手房房价处于“下跌通道”，但是长远来看，房价上涨的压力巨大；

第四、我国住房市场存在的高空置率现象虽然已经摆在台面上，但是我们不能据此说未来房价会下跌，毕竟国家层面并没有出台任何政策打击住房空置——一个“空置税”喊了这么多年，也并没有实质性进展，目前为止，还没有能够威胁到多套房者的政策。

当然，如果有人一口咬定未来人口大量流失的偏远城市房价必然下跌，我们也不反对，但这类城市不在我们讨论的范围，也不在大家购房的选择范畴，因为这类城市的房地产*终都会回归居住属性，讨论房价的涨跌意义不大。

既然未来各大城市的房价基本面仍然是“稳中有涨”，那么是否意味着依然可以延续过去的“闭眼买房躺赚”逻辑？答案是否定的。

虽然我们坚信，未来大多数拥有人口流入、经济发展后劲十足、资源优势不断集中等优势的大中城市房价还会继续向上，但不意味着可以乱买房。

事实上，住建部释放的信号已经明确，9月起，三类房子或“不吃香”了，对于买房自住的刚需来说，我们建议大家要谨慎购买这三类房产，因为买到之后不仅可能面临贬值，后期的居住体验也不会好：

*类：超高层住宅，尤其是县城18层以上的住宅

9月10日，住建部发布通知，提出要实行超高层建筑决策责任终身制，并且根据城区人口规模决定建筑高度：城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应实行责任终身追究。

值得一提的是，较早之前，住建部已经发布了两次“限高令”：今年3月底，住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》文件，其中对县城建房提出了三个要求：1、新建住宅以6层为主；2、6层及以下住宅占比应不低于75%；3、新建住宅*不超过18层，确需建设应严格论证；今年7月，住建部再次下发通知，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上建筑。

住建部“限高令”的出台，无疑释放了超高层住宅居住、投资价值“双双下滑”的信号，尤其是县城18层以上的住宅楼，更是不能再乱买了。原因很简单，住建部发布“限高令”，无疑直接承认了它的缺点。直白点说就是，9月起，超高层住宅可能“不吃香”了。事实上，随着时间的推移，这类房产不仅舒适性会越来越低，还将面临大幅贬值的可能。

第二类：小产权房

据不完全统计，截止到2020年底，全国拥有小产权房6500万套，它们大多聚集在一二线城市的城中村和三四线城市的城乡结合部。小产权房虽然也能解决居住问题，市场上每年也有大量交易，但根据国家相关法律规定，小产权房无法得到确权，也没有取得相关部门发放的产权证书，所以小产权房本质上是违法建设的房屋。

2020年5月，国土资源部和住房建设部发出《小产权房不得借不动产登记“洗白”》的通告：针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。释放的信号再明确不过，未来小产权房转正充满未知数，很可能一条政策落下，全国数千万套小产权房就要面临被依法拆除。

基于此，今年9月起，小产权房都可能“不吃香”了，所以不管是大城市还是小城市的小产权房，我们都建议大家谨慎购买，因为小产权房有可能无法转正，这种情况下，未取得产权证书的小产权房就要面临拆除，对于购房者来说，可能面临“钱房两空”

第三类：老城区“博拆迁”的老旧房屋

过去十年，以棚改为主导的大拆大建式城市更新改造工程，在我国各大城市如火如荼上演。老房子棚改拆迁的背后，被拆迁者往往能获得分新房或巨额资金补偿的机会，尤其是在一二线城市拥有大量土地、房屋的原住居民，凭借拆迁实现资产上千万甚至过亿的不在少数。事实上，拆迁更被冠以“一夜暴富”的名声。基于此，近年来房地产市场上催生了一大批专业投资老城区老旧小区“博拆迁”的炒房客。

2021年8月31日，住建部副部长黄艳明确表示，未来在实施城市更新行动中将坚持划定底线，防止城市更新变形走样，严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

翻译过来就是，未来拆迁将大规模收缩。业内专家给出的直观表达是，2018年棚改拆迁开工总量高达626万套，2022年后每年的棚改开工总量或不足100万套。这意味着未来老城区的4/5的老旧房屋都可能没机会拆迁，当然大家也不要担心，住建部明确未来取代“棚改”的是“旧改”。不过，此举对于“博拆迁”的投资客来说，无异于晴天霹雳——老房子不再拆迁，他们的拆迁暴富梦将彻底粉碎。

基于此，未来不管是购买老旧房屋盼拆迁后获得巨额补偿改善居住环境的居民，还是“博拆迁”的投资炒房客，都建议大家谨慎购买这类房产。因为“旧改”替代“棚改”后，老旧小区的*空间可能大幅下降，其将不再像过去那样吃香，尤其是一些基础差底子薄的老旧小区，很有可能彻底“砸”在手里。

素材来源：楼市新谈

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