港闸步入高端改善盘时代，南通正在重新定义“刚需”！

来源：一口虾饺发布时间：2019-10-07 14:38:37

9月，南通各大楼盘相继开盘加推、集中出货，压缩两次开盘时间间隔，去化表现可圈可点，3万＋、2万＋的楼盘开盘即磬，令人咋舌。

而目前南通的新房市场供货不足，房源逐渐被掏空，僧多肉少，全款当道，刚需只能在夹缝求“生存”，市区现在在售的或今年将加推的楼盘共25个，其中崇川区8个，港闸7个，开发区10个，可以看到，港闸今年在售或将加推的楼盘*少，且目前高层和小高层产品均已售罄。

港闸区在售楼盘一览

注：楼盘价格、具体在售情况以售楼处公开为准

目前港闸区仅有4个楼盘有房源在售，万濠禧园和静海府都是改善型洋房产品，均价都在2万以上，龙湖天宸原著和万科翡翠东第都只剩少量别墅在售。*新获得的消息称，龙湖的别墅一期已经售罄，二期9月底加推。

我结合几次跑盘，对这4个楼盘做一个简单的对比。

万濠禧园VS静海府：谁是洋房里的尖子生？

现阶段南通市区的楼盘基本上都是以大户型为主，优质的纯高层住宅可以说是凤毛麟角，例如开发区22-28层的和风雅颂，预计10月开盘，但是对外报价2万＋，基本上就是针对改善置换的自住人群；

崇川区本身可开发的地块就相对更少，趋于饱和，新房价格居高不下，绿城晓风印月高层*小户型98平，但总价却近350万；

而港闸区，相对开发区环境更加宜居，相对崇川区价格又占优势，尤其洋房和别墅，是比较热门的产品。

目前，港闸区有仅有两个项目有洋房产品在售，分别是静海府和万濠禧园。万濠禧园位于港闸五水商圈，静海府位于北大街商圈内，两个项目均有少量房源在售。

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因为万濠禧园还有部分小高层产品，整体容积率偏高，静海府主打超低密度宜居住宅，小高层仅有三栋，其余为7-9层的洋房，容积率仅为1.4；

实探项目过程中也可以感受到，万濠禧园的位置相对来说偏了不少，且周边有一些工厂，几乎可以说是被回迁房包围；静海府售楼处对面是市北文体中心，交通和商业臻熟，人车分流，同时设地上地车位。

价格方面，万濠禧园均价略低于静海府，万濠禧园每套总价在232-314万之间，静海府目前仅剩40套128㎡的和三套143㎡的顶楼在售，每套总价282万-343万之间，可选性较少，相对同区域的其他楼盘价格较高。

静海府沙盘

万濠禧园沙盘

龙湖天宸原著VS万科翡翠东第：低调做豪宅，我们是认真的

就舒适度层级来说，别墅盘无疑是处于顶端的，现在南通的千万级别墅也不在少数，但是依然非常卖座，跑楼盘的时候惊讶于南通人一掷千金的购买力，跑商场的时候又难免感慨消费降级，买房子、购豪宅，似乎成了越来越多南通人的人生目标。

之前我对比过开发区的三个别墅盘：春风南岸、崇州府和万科翡翠心湖（万科有湖），结论之一就是，贵有贵的道理。目前港闸也有两个项目有别墅在售或即将加推，一个是龙湖天宸原著（9月底加推），另一个就是万科翡翠东第。

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龙湖天宸原著首开洋房去化七成，表现亮眼，但是依然干不过同期后开盘的融创盛和九里桃源，开盘九成去化，两个项目均有别墅产品，龙湖的别墅均价36000元/㎡，一期已售完，二期预计9月底加推，共13套，均价750万-900万之间，九里桃源合院产品每套总价800-1000万，共34套，目前还未开盘。

与龙湖别墅定位不同，万科翡翠东第的叠墅价格对于大部分中产阶级来说都在可接受范围内，前阵子万科翡翠东第被爆负面消息，本次跑盘，售楼处十分冷清，两名工作人员只透露现在还有少量叠墅在售，目前样板房已不对外开放，对于其他工程进度问题三缄其口，表示“我们不做回应”。

万科翡翠东第施工现场外围

实际上，龙湖的联排别墅和万科翡翠东第的叠加别墅并没有太大的可比性，从价格上也可以直观的体现出来，龙湖的别墅目前在网站上基本查不到相关信息，9月7号样板房开放，一期房源低调售罄，相对万科翡翠东第容积率更低、户数更少，私密性更高，是只针对少数派顶豪的高端住宅。

总体来看，港闸区的新房市场基本被改善型住宅垄断，投资客齐齐涌入开发区买断南通楼市未来的同时，港闸区的楼盘成为越来越多南通本地居民改善置换的首选。

除了文中着重介绍的四个楼盘，港闸今年还有两个竞品纯新盘将入市——预计10月开盘的圆融玺悦和预计年底开盘的君兰天悦，这两个楼盘的价格预计都将超2万，产品均为小高层。另外，融创盛和九里桃源今天（9月26日）已领销许，已经开始锁资，9月30日加推；龙湖二期联排别墅也预计本月底加推，仅13席。

房价是区域活力的风向标，显而易见的是，港闸的新房市场已经步入高端改善盘时代，南通的刚需正在被重新定义。

天气转凉，楼市降温，在连续一个月冰山指数排名*的高调背后，或许回归理性，才是南通楼市*的状态和*终的归宿。

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