楼市下行苦等南通房价跌回3年前再抄底？

来源：吉屋综合整理发布时间：2018-11-23 10:08:03

近期全国各地关于降价、关于维权的话题明显变多，冷清的楼市一下子聒噪起来。没买房的人部分人希望房价能降下来，*降回到三年前！这样自己就能买上房了...

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不太可能的。我们先来看看南通近10年来的房价走势。

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从图中，我们很明显地可以看出从2015年开始，南通房价整体呈现上涨态势，尤其从2016年开始一路高歌猛进。从2015年的不到8000，到2017年的10000出头，再到如今12000+。

目前房地产市场大环境降温确实是事实。根据*新数据显示10月份100个重点城市的二手房住宅挂牌均价为15314元/㎡，环比下跌了0.1%，连续2个月下跌。下跌城市共有46个，平均跌幅0.78%，其中比较明显是一线城市和二线热点城市，根据目前调控政策影响来看，市场降温形势仍将继续。

跌确实在跌，但整体下跌幅度比较小。因此很多人也在抱怨房价涨起来似狂风暴雨，而下跌就是毛毛雨。想要1.8万降价8千至2015年的1万，我认为，可能性几乎为0。

面粉贵了，面包亏本卖？

仅看看这两年的土地市场的价格就能知道了。今年7月份，国土资源部调查了620个房地产开发项目，结果显示，目前我国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。一般房价是楼面价的2-3倍较为正常，2倍以下基本可以判定楼盘是亏损的。我们所知道的房价公式是：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。土地价格成本占大头。

2019年后销售的新房，土地大多是开发商2017~2018年购买的.今年的南通堪称是地王年，土拍市场堪称疯狂，狂战百轮的比比皆是，鏖杀近千轮的也不罕见。

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算上建安成本、人工成本、营销广告成本、资金成本、税务成本等，再跌回2015年的均价8000元左右，让开发商赔钱卖，你觉得有可能吗？

楼市调控，不会降价？

你可能会说，现在政府不正在调控吗？我就在等着房价跌呢！监管层的态度是明确的，对待楼市的办法就是一个字：冻！但需要搞清楚的是，政府的调控政策从来都不是为了降房价，而是为了防止房价过快增长，是稳房价，是防止热钱再涌入楼市。

大部分中国人买房都有买涨杀跌的心理，在目前南通楼市走向冷静的情况下，当看到一些楼市讯息，诸如这个楼盘不好卖啦，有的楼盘降价啦，哪个城市腰斩啦等，部分人的买房情绪会发生一定的变化，会犹豫：是不是真的马上要降价？我要不再等等？等着抄个底？

一旦市场预期开始变化，那么另一端的开放商就遭殃了，他们*担心的就是资金丧失流动性，导致无法偿还即将到来的短期债务。怎么办呢，回笼资金量比什么都重要，这时候出路就是打折促销了，或者前期是精装现在就卖毛坯。

所以，只要监管层的态度不发生改变，货币政策也不变，那么未来几个月里，南通的去化艰难的高价盘、部分远城区楼盘价格会有小幅下跌，但中心热门板块依然坚挺。

回答前面说的房价跌到三年前，那等于跌幅超过40%，就意味着跌去了*，也就意味着会有违约出现。而一旦这种违约成为一种恐慌，就会出现大规模的抛售，这便是经济不能承受的痛了。

那还买不买？

*后，我想建议3点：

1、别想着房价暴跌，*一下回到解放前。很多人认为房价再等等就跌回几年前了，你觉得可能性有多大？调控是稳房价，而不是让房价上涨，更不会让房价下跌！更不会一夜回到一千一平的时代，殊不知，如果房价暴跌了，你会更买不起房！还有一点，每一次调控对于刚需来说是有利的，政府是扶持刚需者，所以对于刚需者来说，买房既然是你的*需求，你干嘛还要等呢？

2、买你买得起的，别买你想要的。很多人买房优柔寡断，本身是刚需的命，却有着改善的心。手里拿着百八十万却想着千八百万的房子。要知道任何一套房子都有他的优缺点。如果你觉得哪方面都很好，那么他*的缺点就是贵。

3、房价暴涨的时代结束了，闭着眼睛随便买随便涨的时代也结束了。投资的要做好长久的打算，一定要注重地段和品质。

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