地价跌至新低——2023年海门土拍浅析

来源：吉屋发布时间：2024-01-26 12:48:08

地价跌至新低——2023年海门土拍浅析

2023年，海门共计挂牌23宗涉宅地块，20宗底价出让，3宗流拍，共计成交土地面积约98万㎡，成交总金额约80亿元。20宗成交地块，12宗位于海门城区，另有港新区3宗，謇公湖板块2宗，三星镇、三厂镇、海永镇各1宗。就拿地企业来看，17宗由本土城投单独摘牌，三星镇地块由泰州旭神置业拿下，海永镇地块由启东崇和置业（绿地集团&启东君瑞实业）拿下，另外海门城南1宗商住地块由南通国昌置业（上海国昌投资集团&海门海泰置业）摘牌。

地价跌至新低

数据显示，2023年海门涉宅地块土地成交均价约8182元/㎡，同比再跌约14%。从2020年到2023年，海门土地成交均价已下跌3022元/㎡。横向对比来看，2023年海门土地成交均价仅高于如东和通州湾，比同为“南三县”的通州低了2384元/㎡。最高地价同样连跌三年，2023年仅约14886元/㎡，较2020年下跌14926元/㎡。再看细分板块，以海门北部新城为例——2020年最高地价为23678元/㎡，2021年攀升至28760元/㎡，2022年断崖式下跌到14935元/㎡，2023年持续下跌至11501元/㎡。

容积率持续下调

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虽然地价连续下跌，但2023年海门最高楼面价却有小幅上涨。原因之一在于，地块容积率下调。统计发现，2023年成交的20宗涉宅地块，容积率上限在2以上的仅3宗，1.5-2之间的有7宗，低于1.5的则有10宗。城区地块容积率普遍在1.5以内，部分已低至1.2。即便是乡镇地块，容积率下调也十分明显，比如三星镇CR23021地块，容积率仅1.2；海永镇CR23033地块，容积率仅1.02。由此可见，接下来海门新房市场将以低密高改型项目为主，小高、洋房等墅类产品将成为市场主流。另外，虽然地价跌幅明显，但随着产品形态、户型面积的升级，房价或许并不会随之大幅下跌，甚至置业门槛还会有所提高。

谁的去化压力最大

据不完全统计，2020-2023年，海门城投共计单独拿地48宗，总金额约206亿元。其中，拿地总金额超20亿元的有以下三家——南通瑞城置业拿地8宗、约40万㎡，耗资约44亿元；江苏师山置业拿地7宗、约26万㎡，耗资约41亿元；海门海泰置业拿地4宗、约20万㎡，耗资约22亿元。粗略统计，上述48宗城投地块，目前已入市的仅约8宗，部分地块拿地已超三年还未开工。其中拿地金额最高的南通瑞城置业，城区6宗地块都还未入市。就细分板块来看，北部新城近四年先后出让14宗、约59万㎡涉宅用地，目前仅5宗在售，是待入市地块最多的板块。

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