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上月15号，南通中创区成功出让创新一小北侧R19012地块，地块位于胜利路西、洪江东路南、A大道北，属于中创区核心区域，用地面积约113亩，楼面价18406元/㎡，该地块*终被万科竞得，成交总价31.49亿元，溢价率44.9%，达“现房前一手”。
明日出让的R19014地块位于R19012地块西侧，与该地块毗邻，素质相当，该地块目前已有3轮报价，*新 报价40340元/㎡（楼面价17616元/㎡），已达到“现房前一手”。
地块信息
R19014地块位于南通市中创区洪江东路南、通富路东，土地用途为城镇住宅用地，出让面积约55184㎡（82.8亩），其中，幼儿园用地面积≥6480㎡，居住用地面积≤48704㎡（73亩），体量适中，幼儿园容积率0.75-1.0，居住容积率2.20-2.49，限高80m，起拍总价15.36亿元，起拍楼面价12157㎡，未来将打造18-24层的高层住宅产品。
规划设计要点：1、地块需配建一所12班幼儿园，用地面积不小于6480㎡，建筑面积不小于4860㎡；
2、地块内设置公共绿地一处，用地面积不小于3500㎡；
3、临通富路布置24层住宅建筑，高层住宅面宽不宜超过50m。
周边配套
区位交通：地块北至洪江路，南至A大道，西至通富北路，东至胜利路，地块距离南通轨交1、2号线站点均十分近，交通极为便捷；
生活配套：地块北侧有国城生活广场、大润发等，南侧有中南城购物中心等；
教育配套：地块紧邻南通创新一小，北侧还有八一*和八一*；
医疗配套：地块距离南通市妇幼保健院仅2.8km，另外区域内有三甲综合医院在建中；
项目配套：地块周边分布多个优质住宅项目，有弘阳上城、帝奥世伦名郡、观阳名邸、国城璟府、翡翠华府、世纪东城、中海·上林院、中南世纪花城、远创东樾、仁恒公园世纪等；
周边新房：地块周边远创东樾和仁恒公园世纪在售，绿城·诚园预计8月底开盘。远创东樾18F小高层均价26480元/㎡，24F高层均价25050元/㎡；仁恒公园世纪15F小高层均价28570元/㎡；绿城·诚园预估均价2.2万元/㎡左右。
土拍研究院观点
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中创核心区域 房企必争之地
中创区是南通近年来重点打造的经济增长极，它的各项规划、配套都走在全市前列，作为南通“未来新城市核心”受到越来越多关注。作为南通的“科创特区”，中创区将主动接承上海科创中心辐射，成为集科技、文化、教育、医疗、会展、商业、居住等功能于一体、对周边地区产生强大辐射作用的城市核心。目前南通大剧院、南通美术馆、三甲综合医院、科创中心、中央森林公园、创新一小、创新*等均在有序建设中，紫琅湖作为中创区“度假圣地”，已成为主城区一道亮丽的风景线。
R19014地块属于中创区核心区域，其紧邻创新一小，南侧是创新*，北侧是八一*和八一*，教育资源极其丰富。此外，地块正北侧是国城璟府，西侧是中央商务区，东南侧是未来南通地标性商业“金鹰世界”，紫琅湖、仁济医院、会展中心、大剧院、美术馆等均在其可辐射范围内，各项配套齐全，区域前景巨大，已成为房企进驻主城区的必争之地。
2
配建要求颇多 价格恐难刷新高
相较于创新一小北侧R19012地块， R19014地块的配建要求颇多。R19014地块需配建一所12班幼儿园，用地面积不小于6480㎡，建筑面积不小于4860㎡；此外，地块内还需设置公共绿地一处，用地面积不小于3500㎡。
R19012地块于上月被万科以楼面价18406元/㎡拿下，仅2轮竞拍止步“现房前一手”，可以看出，在市场行情一片火热的情况下，房企在通拿地还是相当理性的。R19014地块目前报价（楼面价17616元/㎡）已达到“现房前一手”，考虑到还需配建6480㎡用地面积的幼儿园，结合周边的在售楼盘均价，该地块达到“现房销售”的可能性不大，价格恐难再刷新高。
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土拍新政出炉 “现房销售”或成常态
7月以来，南通市区土拍执行新政，多宗地块均有“现房销售”的限制条件，规定称，当成交土地单价超过规定价格时，竞得人需在一个月内付清出让金余额，实行现房销售。
目前，中海竞得的新东区3宗宅地1个月付清出让金余款，执行“现房销售”；万科竞得的中创区创新一小北地块达到“现房前一手”，需3个月付清出让金余款，工程结构封底后可领销许；崇川、港闸和开发区*新挂牌的3宗地块也均有“现房销售”的限制条件，溢价率一旦高于45%，均执行“现房销售”，预测未来南通的“现房销售”新政将成为常态。
“现房销售”将使得开发商的推盘节奏放缓2年左右时间，对其自有资金实力提出了巨大的考验。结合周边城市近期土地成交情况，面对土拍新政，南通房企未来将更多采取“一步到位”的报价方式，尽*可能将地价控制在“现房前一手”。
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