南通楼市20年沧桑巨变！未来，又将如何买房？

来源：吉屋网发布时间：2021-10-06 10:17:49

如果时间倒退，我肯定多买几套房”

“当初要是买了两套，现在......”

......

我们常常听到这样的抱怨，错过的买房时机，终究是错过了！

那么，未来要如何买房呢？什么样的房子又*能保值呢？

今天，我们主要讲讲未来十年什么样的房子*保值，针对这个话题，我们不妨看下以往20年南通楼市到底是如何变迁的。

2000-2010年

那个时候我也比较小，所以无法评价当时楼市是怎样的，只能跟大家聊聊我个人感受。

那个时间大家*的感想是什么呢？或许就是：房子都住一样的，大多数家庭都是以自建平层为主，条件好一点或许就是自建的二层/三层小洋楼；

路上汽车也很少，基本上我身边的人当时家里有汽车的就比较少，条件好一点的开摩托车，要么就是自行车出行；平时在吃的方面也比较简单。

那么为什么要讲吃、住、行三个方面呢，其实很简单，跟我们现在有关系。首先，我们现在为什么觉得生活有压力，就是因为有比较。

我们回顾2000年，或者到2008年，不妨回忆下，当时的幸福感是不是满满的，那是因为什么？因为当时大家生活水平都差不多，而且回到楼市上面，

当时大家对于商品房的概念并未完全形成，因此导致了现在与当时的幸福差异。

所以我觉得困扰我们现代人*的问题就是有比较，才会有幸福的差异感，所以才会压力比较大。

其次，当时商品房比较少，加上当时南通又是一个特别小的城市，所以也没有所谓的大的品牌商，尤其是房地产开发商，都是我们本省甚至本市的优秀企业来建造商品房。

我们可以从上图看到，例如文峰，我们本市的优秀企业；例如崇川房地产；例如银花苑的建银，基本上都是当时比较有实力的、做实体的，并非专门做房地产开发的企业。

这就是我们当时楼市的一个现状。

此外，当时的商品房都比较小，基本上都是50-80㎡左右，单价也特别便宜，比如当时的银花苑单价才1306.81元/㎡，如果我记得不错，这个价格差不多是当时一个人的工资；

那么我们现在，1个人的工资能买1平吗？我觉得是比较困难的。

再有，那个年代造出来的很多商品房，很多都是6层、没有电梯，而且是楼板房。楼板房的缺点也很多，例如不隔热、不太隔音，噪音较大。

这就是2000-2010年南通楼市的状态，总结一下就是当时大家还没有商品房这个概念。

到2010年的时候，才慢慢有万科、保利、骏和等开发商在南通拿地。

2011-2015年

这段时间其实是比较坎坷的，也算南通楼市的初步成型期。在这期间有个非常大的事情。

*，就是全国性质的棚户改革，将乡下或者偏远地方逐步拆迁，把人逐渐往城市聚集。

我们可以看下，早期在南通拆迁的，比如永兴、秦灶、幸福，拆完要么分钱、要么分房子，当然很多人还是拿了房子，现在回过头看，其实还是拿房子*划算，因为房子是**快的。

第二，一些区域已开始慢慢成型。比如北大街、开发区星湖大道往南区域等。

其实，根据此前南通商品房出现的区域我们不难发现，早期商品房基本位于南大街区域，而这些区域也正是南通当时比较繁华的区域。此外，南通*家、第二家肯德基也均是位于南通这些繁华地块，由此我们发现：*繁华的地地段才会有*早的商品房；*早的商品房才会有配套。

我们通过历史能发现什么？就是商品房堆积多的地方才会有更多的配套资源。我们如果再升华一点就是：越高端的住宅区，TA的配套越多越完善。

我们不妨目光回到北大街区域，区域相对而言比较早的楼盘尚海城，2012年项目首次开卖，随后断断续续卖到2014-2015年，而其销售价格能从*的8800多降到6000元/㎡，这也导致当时不少购房者退房的现象，而这也印证了一个楼市规律：房价涨得越快，购房者越高兴买；反之，购房者不愿意买。

当时的北大街而言，比较荒，周边没有什么配套，而万象城也是2014年往后才有规划。

第三，关于新市政府的搬迁。在新市政府搬迁之前，*先得到消息的人疯狂买入了中南世纪城以及周边的拆迁安置房。

从南通市政府的搬迁，中南城的竣工，中央商务区的确立，包括周边体育场、*等配套的完善，我们能否得出一个结论：买房*跟随政府规划走。

2015年是南通房地产初步形成期，南通房地产刚刚开始的阶段，从南通本土品牌中南建设集团崛起到全国周转*快的碧桂园、万科等不停的涌入南通开展楼盘，说明南通已经开始进入一个房地产周期。

2016-2019年

这是南通房地产发展*迅猛的几年。

为什么？因为很多民众发现房子能发财。我们不妨往前看，在2011-2015年，很多人已经开始购买商品房，例如开发区的雅居乐，从4000到2016年8000、9000元/㎡，到2017年好的楼层已经达到12000，甚至13000元/㎡，所以很多人发现自己买的房子拿房后再卖，价格已然翻了倍。这也就导致很多人在聊天时规避不了房子这个话题。

此外，也是在这段时间，结婚必须要买房，且是商品房已然成为不少家庭的硬性条件。

所以2016年到2019年就是南通房地产高速爆发的时候，很多人2014年在中南、港闸、开发区买的房子基本都*了。

2017年南通发生了一件大事，也就是中创区的建立。

很多人通过中央商务区的买房经验，他就知道原来只要政府提出一个大的区域性建设，那么我就去这个区域买房，肯定能发财！所以，当中创区概念提出来之后，很多人都去买中创区内的中创大都会以及时代都会。

而同时期“房住不炒”的概念提出，但并未被很多人放在心上，因此2017年整个南通楼市依旧火爆。

但到了2018年情况出现变化，2018年深秋中海上东区地块底价成交，这对当时而言是一个比较可怕的事情。

当时中创区在售楼盘仅2-3个，在中创区还没完全发展起来的情况下，上东区地块无人来拍，就中海一家且底价成交，所以这对当时的楼市而言是一个打击，楼市也一度进入冷淡期。

2018年年底及2019年上半年之后，楼市突然再度火起来，很多楼盘就随随便便的很好卖，比如当时出现的“茶水费”“号费”等，中介门店亦是遍地开花，而随后也是出现拍地潮。

下面我们来聊聊现阶段，这就得从2019年双限开始聊起。

2019年南通不断被约谈，约谈后双限正式出现，例如，南通市区首宗双限地块--祥生云境，双限后南通市区的房价有所降温，但县区仍旧火爆。

而一直到2021年4月，县区全面进入双限。

对于县区而言，在2021年4月之前拍出的一些高价地，甚至出现了退地、备案价备不上去的窘境。可以说，这个时间节点的双限，坑了很大一部分KFS。

刚哥有话说：现阶段南通房价，我可以很负责任的说已经回到了2018年下半年，甚至没有回到2019年高峰期。

现阶段买房还是以改善为主

现在不要想买房子能赚多少钱，为什么呢？

1、房价从3万到4万已经是一个难度非常大的跨越。

2、在房住不炒政策下，还有不少土地待拍，且大多数土地都是限价的。

所以，现在买房不要从赚钱的角度去看，而是应该来比较房子的好差。比如很多人认为仁恒比方圆好、金地项目比揽境好......而这个问题，等项目全部面世后，我们将注重进行分析，对于购房者而言，当前需要考虑的是想不想住在中创区或者滨江。

未来房子是怎么样的？

未来要如何买房，才能立于不败之地？

我觉得没有什么是一成不变的，要想立于不败之地，就必须要精简你的房子，把不好的房子卖掉，去拥抱让你住得舒服的、有品牌的、*适合你的房子。

比如你在开发区工作，那你可以在开发区或者中创区买房，因为离你生活区比较近；如果你想要的你的房子在未来处于不败之地，那么你就要选择大品牌的、配套好的，对于房子能*多少，已经不是当前需要考虑的重点问题。现阶段来看，南通楼市就是一个下行区间。

很多人说要考虑*，其实我觉得这一点是要考虑，但不是作为唯/一的要素。以银花苑为例，不管是2013年、2014年，购买银花苑都是赚的，但现在双减制度、未来整个学区制度发生改变，当启秀、三*校没有这么好的时候，请问银花苑的价值还存在吗？还会那么多人去买吗？

所以，未来房子到底什么样？我觉得存在很多变数，*大变数就是关于学区。所以未来打一个问号的时候，我觉得*条并不是考虑学区，而是要舒适。那么今天的主题就是，我觉得如果不是为了孩子去买房，我希望大家能买好的改善，买大品牌房企。

对于现在很多人认为不少房子还在打折，是不是还可以在等等，我觉得不要等，现阶段能选好的，就选好的！

第二大变数：因为双限政策，未来房子的品质以及到底是哪个开发商去拿会越来越有疑问，只有现阶段才有保证。

第三大变数：当地铁通了、高架通了，去哪里都非常方便的时候，我们会不会有另一个选择，我们不会选择居住在闹市区了，所以在此情况下，地段又不是唯/一！

只有适合自己的才是*的。

南通楼市20年沧桑巨变！未来，又将如何买房？

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