深度剖析 | 南通楼市下半年会大面积集体降价吗？

来源：南通楼市前沿发布时间：2021-06-30 10:42:16

从陷入疯狂，到逐渐上岸，恢复平静，买房一夜暴富这把火，从前几年烧到现在，终于是彻底熄灭了，从4月开始，南通楼市各大纯新盘，都在争先抢跑，新领销许几乎没间隔，今天你领预售，明天我领预售。

除了那些价格倒挂迫近几年前的鸡腿“洼盘”，亢心憍气的兰溪荟，居高自傲的江山鼎，这些倍受偏爱的倒挂盘，被舔的花枝乱颤，自然有恃无恐。

除此之外，大部分房企都已经嗅到了下半年的危机，自知苦日难熬，都纷纷在抢跑。

前两年，各大开发商疯狂拿地，各种高价地频出，造成如今大量新盘入市，且都在抢节点，集中开盘。

竞争已经不能光用激烈来形容了，称为惨烈，也算恰当。

开发区某新盘，当天开盘仅售出1套，锡通版块几大纯新盘连番加推，有的楼盘至今去化为0，是的，0套。

市北四金刚，有去化超7成的，也有去化不足2成的，这样的销售成绩要放在前两年，根本就是天方夜谭，闻所未闻。

自开启调控这五年来，南通楼市如今已经恢复了正常的理性阶段。

造成这样的原因，主要分为3点。

1、投资之路被堵死，大量投资客纷纷弃坑。

“住房不炒”绝对是南通楼市乃至全国楼市这几年的主旋律。

通过“双限”政策的全面铺盖，南通整体的房价已经恢复到了正常理性阶段，房价疯涨的趋势被扼杀，各类新盘价格限的死死的，炒房已经无利可得。

但去年至今年的上半年，刚需支撑着整个楼市的火热阶段，纵然在调控期，楼市依旧平稳度过，但是下半年，韭菜明显已经不够割了。

2、韭菜不够割，小白不够用。

很显然，如果南通的人口停滞不前，韭菜明显已经不够割了。

没有投资，乏力的刚需很难支撑和消化前两年大量高价拍地所带来的后遗症。

3、高价拿地所带来的后遗症。

前两年土拍是南通楼市的主旋律，经常关注的朋友应该知道，去年，南通各区域土拍，地王频繁刷新，大量土地被拍出了惊人的价格！

那时候，凡是毗邻高价地的楼盘项目，都充满了极高的自信和跃跃欲试的涨价念头。

如东诞生了两宗万元地后，周边的新盘甚至传出了封盘的消息，这不是摆在明面上的坐地起价吗？

而自约谈后，土拍得到了极大的控制，地价被限，每一宗地的地价、房价都限的明明白白，彻彻底底。

而前两年疯狂拿地的开发商，如今项目也轮番入市，这些楼盘，就是带来的“后遗症”。

哪里有那么多刚需去消化？所以，急需培养一批新韭菜，就是当下的燃眉之急了。

所以今年南通楼市的主旋律，就是引进大量人才，消化市场后遗症。

昨天，如皋如城版块，两宗双限地块被拍，皆被中皋置业拿下。

其中，R2021026地块，成交楼面价9321.4元/㎡，溢价率17.57%。未来房价*限价17000元/㎡。

R2021027地块，成交楼面价9321.4元/㎡，成交总价7.65亿元，溢价率17.57%！中皋置业斩获如皋双限姊妹地块！总价高达20.74亿元！

值得一提的是，R2021026地块将无偿提供保障性住房面积8000㎡，R2021027地块将无偿提供保障性住房面积4100㎡。

无偿保障性住房面积加起来共12100㎡，这些面积用来做人才房源的。

这两块地是如皋首批双限地块，而此次土拍新拍法，大有向人才房铺路的趋势。

人才房，顾名思义是给人才住的拥有价格政策优惠房源。

趋势已经很明显了。

回归主题，今年下半年，南通楼市会迎来大面积降价吗？

小编认为，会。

抛开那些有恃无恐的倒挂盘，以及区位优势极其明显的高端改善盘，如：中创区，滨江版块，以及南通人民热衷的老城区。

这些楼盘独具优势，自然没有降价的必要。

而其它楼盘，日子就不好过了。

恒大作为领头代表，率先开启了一波降价福利。虽然近几年，恒大每年都会开启一到两次不同规模的全国性降价，算是常规操作。

但也从侧面反映，各大开发商的日子，并不好过。

不同版块的新盘，却在同板块内价格限的大径相同，区位相毗连，甚至仅一路之隔，品牌影响力也大差不多。想要出头脱颖而出，真的太难。

再加上市场遇冷，马上半年报表即将出炉，是近20年来，房企负债率的顶峰值。

去化超9成，劲销多少亿，即使表面数据华丽，也难以掩盖报表背后隐藏的巨大风暴。

一旦银行断贷，资金链断裂，崩盘便一触即发！尤其是我国中小型的房企，在近几年几乎都淹没在了浩瀚楼市中。

造出来的房子，可想而知。

国内地产企业贷款的期限以3年为主，过去两年产生的大量贷款将在2021-2023年到期，也就是说未来1-3年地产行业债务到期压力集中。

大型房企也不好过，全国各地大量裁人。只是得益于前几年南通楼市这块肥肉，过去几年，各大房企在南通楼市捞到的肥油，那是吃的满脸泛油光。

如今甜蜜期已过，为了业绩，为了生存，下半年，部分房企抛出特价房，展开一波促销，也是市场上极为常见的事。

毕竟现在的市场，降价并不是一件失去理智，极端的营销手法，相反涨价才是。

再来看看二手房。

2021年5月，南通二手房均价16867元/㎡，相比去年还同比上涨了5.03%，且价格还在小幅度的持续上涨。

但这也只是挂牌均价，有没有人接盘又是另外一回事了，毕竟有价无市的价格数据，没有任何参考意义。

目前，南通二手房挂牌数量已经即将突破8万套了，大有到达10万套的趋势。

造成二手房如此艰难的原因，主要在于，限价盘横行，刚需纷纷入手期房，二手房举步维艰。

从价格上来看，不少二手房的价格都远远超过新房，主要在于目前南通“双限”政策的全面覆盖，大量新盘皆为限价盘，价格限的死死的，且数量较多，买房人选择余地较多。

新盘都看花了眼，挑的眼花缭乱，哪有心思再看二手房。

但其实，如今限价盘太多，并不是一件好事。不少期房交付，都出现了大大小小的维权事件。

主要在于开发商拿地价格不算便宜，且房价限死，开发商利润稀薄，品质便有概率打折扣。

相反二手房都是实实在在摆在眼前的现房，刚需入手，如果遇到合适的还真别纠结是买新房还是二手房了。

适合自己的，住的安心的，买的放心的，买就完了。

总而言之，南通楼市目前的现状就是，前期购房需求释放太快，房价上涨幅度过大透支了未来，等到房价稳定了，市场购买力也下降了，韭菜不够割，市场开始逐渐呈现萎靡趋势。

但整体上来说，这只是楼市的一个周期，一个从病态步入健康的周期。

崩盘不可能，下半年部分房企有小幅度降价的趋势，但想等到大幅度下降再去买？

这个漏是肯定捡不到的。房价是大周期数据，两三年的涨跌，根本决定不了什么。

只是炒房一夜暴富，闭眼买就赚，傻瓜式投资的时代，将再也回不来了。

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